本刊記者 陳洋?? 實習記者?? 陳媛媛 包莉婷 盧琳綿
編輯 黃劍 [email protected]
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購房資格蒸發(fā)
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7月15日上午9：33,，深圳市住房和建設局在微信公眾號上發(fā)布了一份通知,，名為《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）,，涉及八項樓市調控措施（下稱“7·15新政”）,，包括調整商品住房限購年限,、完善差別化住房信貸措施,、發(fā)揮稅收調控作用,、細化普通住房標準等,。1400余字的通知瞬間擴散，猶如一滴水落入滾油,，深圳樓市“炸開了鍋”,。
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幾分鐘后，德佑房產中介小王注意到了微信群里不斷彈出的消息,。他正帶著客戶李夢走在看房的路上,。李夢之前已經看中了一套房子，這是她第三次看房,?！锻ㄖ纷屝⊥跬Ｏ履_步?！吧顟艟用窦彝?、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年,，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房,?！毙⊥趺鎸顗簦鹱帜畛隽诉@段條款,。
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新政出臺,，購房資格蒸發(fā)，李夢措手不及,。她掏出手機,，搜索公眾號，點開首篇文章,，一口氣讀到最后,，末段的那句“本通知自發(fā)布之日起施行”，戳破了她最后一絲希望,。
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29歲的李夢是山東人,。2019年5月，她的丈夫因為創(chuàng)業(yè)來到深圳,，10個月后,，她也追隨南下。符合人才引進落戶政策,，有合適的工作，買房后孩子有機會上好學校,，是他們決定移居深圳的主因,。剛剛落腳，李夢便開始尋找合適的房子,。在了解粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃后,，夫妻倆將購房范圍鎖定在光明區(qū)。
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光明區(qū)位于深圳市西北部,，靠近前海和寶安中心區(qū),。2019年8月,《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》公布，提出要“以深圳為主陣地建設綜合性國家科學中心”,，而光明科學城被確定為港深綜合性國家科學中心的核心承載區(qū),。在“雙區(qū)疊加”、“世界一流科學城”,、“深圳北部中心”等規(guī)劃概念的推動下,，光明區(qū)登上房價暴漲的前線。
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在李夢開始看房的3月,，深圳樓市已近沸騰,。來自深圳中原研究中心的數據顯示,，3月深圳二手房成交套數為8008套，較去年同期增長59.11%,。據貝殼研究院數據,，3月光明區(qū)房價相比去年上漲45.4%，漲幅全市最高,。
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房價的跳漲讓李夢心慌,。為了盡早“上車”，她在疫情期間以低于市場價8萬元的價格,，處理掉了在山東的房產,。這筆房款再添上三十來萬，李夢和丈夫希望能在深圳拿下一套總價320萬元左右的二手房,。為避免逾期違約的風險,，李夢沒有在落戶深圳后立即買房。她計劃等老家賣的房款7月底全額到賬后,，再支付定金,，但突如其來的限購政策，讓他們失去了購房資格,。
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李夢的經歷并非個例,。小王同時跟進的15位客戶中，多數如李夢一般,，被新政中“入戶時長不夠”的檻擋在了門外,。
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在此之前，深圳市執(zhí)行的限購措施,，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求,，居民落戶即可購房。深圳市住房和建設局 7月15日還在微信公眾號發(fā)布了《深圳推出八項措施精準調控樓市》一文,，對限購政策調整的背景作出解釋：“近幾年,，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾,，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平,。因此，在住房供需緊張背景下,，適當收緊戶籍居民購房政策,，以切實支持合理自住需求?！?/p>
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損失5萬元退掉了“百里挑一”的房子
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不同于失去了購房資格的李夢,，艾米在7月15日的政策出臺后，基于對未來房價下調的預判，主動放棄了7月1日定下的一套房子,。這套房子70平米,，位于羅湖區(qū)（深圳中心城區(qū)東部）。為此,，她損失了一半的定金,。“我現在是損失了5萬元,，但后期或許可以買到一套便宜幾十萬的房子,。”不過,，艾米還是覺得“堵得慌”,，“那些錢夠買好幾個LV（包）了?！?/p>
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廣東人艾米和李夢同歲,，七年前來到深圳工作，結婚生子后成為一名家庭主婦,。那套被退掉的房子是她過去三個月間,，從一百多套房子中篩選出來的。換房的決定是4月做出的,，各大平臺上持續(xù)上揚的房價曲線,、時隔四五年后重新活躍的買房交流群，讓艾米都嗅到了和2015年相同的氣息,。
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2015年到2016年是深圳近二十年經歷的第三輪房價暴漲周期,。據《北京青年報》2016年1月的報道， 2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成,。在全國市場普遍低增長或負增長的情況下,，深圳樓市一枝獨秀。
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懷著“再不上車就上不去“的心態(tài),，2015年底，艾米和丈夫在深圳添置了首套房,，那是龍崗附近一套50平米左右的二手房,，入手價為110萬元。高位“上車”的擔憂因2016年一季度房價持續(xù)上揚而消散,。2016年上半年,，深圳房價收入比高達38.36，被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市,。
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根據以往經驗,，艾米推斷深圳房價已進入新一輪上漲周期，“至少會漲到明年?！弊罱鼛讉€月,，她所在的幾個樓市交流群每天都會產生上千條信息，“聊的全是房子,?！?/p>
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2020年4月，在鄰居的建議下,，艾米將那套小戶型掛牌288萬元售賣,，兩個月后賣出。相比前一年,，這套房子的市價上漲了二三十萬,，雖然比不過核心區(qū)新房的漲幅，但艾米已經“滿足”,，“那個房子比較舊了,。”
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在賣房時,，艾米也在同步看房,。兩年前，孩子出生,，她希望置換一套大點的房子,，改善居住環(huán)境。相比賣房,，買房壓力更大,。因為沒有人幫忙照看孩子，艾米常常要推著嬰兒車四處奔波,?！氨緛砩钲诘奶鞖饩秃軣幔捶坷?，看完房回家也吃不好睡不好,。”
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7月1日,，在即將收到賣房款時,，艾米終于定下了一套70平米、總價400萬元左右的房子,。沒想到剛剛安穩(wěn)兩周,，新政的出臺便讓她自愿放棄了過去三個月日夜奔波的成果。
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因為離職在家,，艾米社保中斷,，失去了在深買房的資格，不過，她丈夫還能買房,。雖然丟了真金白銀,，但她還是把深圳“7·15新政” 評價為“一個好政策”。她不再像之前一樣著急買房了,，“最少要4個月之后再買,，我會耐心等著筍盤（指低于市場價的性價比高的房子）出來，等那些投資客資金斷裂,?！?/p>
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新政推出后的第一個周末，艾米去參加了一個線下的樓市分析會,，那是一個投資房產的朋友介紹給她的,。此前，她從未參加過類似的活動,?！拔倚枰私馕磥順鞘械淖呦颉,！?7月23日凌晨,，艾米告訴本刊記者，她已經停止看房,。前段時間買賣房子耗費了太多的心力,，她打算先休息一陣，“至少要跌10%我才會下手,?！?/p>
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“房源少了，看房的人也少了”
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“冷淡”是黃建朋對新政后深圳樓市最直觀的感受,。他是龍華中原地產的一名中介,。“很多房源下架,。不少業(yè)主賣房原本是為了在更好的地段置換,，如果賣了買不回來，就不愿意賣了,。也有部分賣房的業(yè)主,，心態(tài)明顯沒有之前強硬了，原先不愿談價的,，現在也有商量的余地。買房的客戶也明顯減少了,，之前的客戶里起碼一半失去了資格,，另一半很多也不愿意出來看房了。一來是因為房源減少，二來因為調控,，買家也不會為房價上漲而焦慮了,，會再等等看，或者轉而關注一些價格更低且?guī)W位的新房,?！?/p>
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黃建朋有一個客戶，原本想以628萬元的價格賣掉位于龍華的一套自住房,，然后到南山或者前海置換一套1000萬元左右的房子,。如今因為貸款首付比例和增值稅征免年限的提高，這名客戶需要多掏幾十萬元首付款,?？紤]到房價存在橫盤或者下跌的不確定性，客戶中止了換房計劃,。
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黃建朋認為這是較為普遍的情況,，“房子本來就是買漲不買跌?！苯刂?月22日,，新政推出后的一周內，他的帶看量為1,，成交量為0,。
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據深圳市房地產中介協(xié)會公布的數據，深圳市房地產中介企業(yè)二手房網簽量經歷了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后,，在第29周幾近腰斬,，降至5143套，到了第30周,，這一數據下滑到1700套（含自助網簽）,。
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和黃建朋一樣，廣東人林玲的工作同樣因新政受波動,。她于2012年來到深圳,，2016年前后開始從事深圳入戶咨詢服務行業(yè)。據她了解,，2020年上半年,，有不少外地投資客到深圳投資房產。根據深圳的入戶政策,，四類人才可以“秒批入戶”,，其中包括45周歲以下、本科以上學歷人員,，以及35周歲以下,、?？埔陨蠈W歷人員。
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“7·15新政”出臺后,，林玲的兩名客戶決定放棄入戶申請,。“他們想通過入戶來買房?，F在新政策出來,，入戶后還需三年社保，考慮到時間成本比較高,，就不辦了,。”林玲認為,，入戶業(yè)務所受影響是兩面的,，也有一些在深圳找到工作的畢業(yè)生，因為購房新政對戶口的要求,，反而會比之前更積極地申請落戶,。
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在深圳的8年里，林玲結了婚,，生了子,，一直租房?！百嵉挠肋h趕不上房價,，是挺焦慮的?！痹谒磥?，調控政策雖然對辦理入戶的客戶量會有影響，但長期來看是有益的,，“不然（像上半年）這樣漲得太快,，很多人的心都在炒房上，就太浮躁了,?！?/p>
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“樓市就是政策市?！秉S建朋2019年初進入房地產中介行業(yè),，2020年上半年，他第一次經歷房價暴漲,。最忙的6月,，他通常一周工作六天，每兩天帶一批客戶看房,，每周末,，他供職的中原地產在龍華區(qū)的成交量一般為10到20套,。如今行情急轉直下，他的心態(tài)難免波動,。“不只是我,，現在大部分中介都是比較懶散的狀態(tài)了,，落差確實非常大?！?/p>
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最直接的影響是收入,。黃建朋目前在深圳租房住，每月房租2100元,。他的工資包括底薪加提成,，如果沒有一定的交易量支撐，單靠兩千多元的底薪,，很難在深圳生活,。“房產經紀人的淘汰率一直都挺高的,。堅持三五年也不一定能掙到什么錢,。”來深圳五年,，他從沒想過要在深圳買房,，“我肯定是回家買，深圳的房價不是底層群眾能夠承受的,?！?/p>
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楊習是廣東一家房地產企業(yè)的售樓部經理，2007年來到深圳后,，進入房地產行業(yè)已13年,。他負責銷售的樓盤位于龍崗區(qū)，尚未開盤,，目前處于登記意向客戶的階段,。7月15日政策剛出，其登記客戶中有六成左右受到影響,，17日住建局出臺調控細則后,，這一比例降至20%。
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“無論是帶有投機性質的客戶,，還是剛需客戶,，上門量肯定是比政策出臺前要少?？蛻粢蚕鄬潇o一點,，以前買一套房,，可能看房到交錢最多一周時間，要不然房子就被別人買走了,。像之前西部一些盤,，甚至要搖號，三四百套房九千多人認籌,，根本沒時間考慮房子的朝向,、地段、樓層,、采光等等,。如今，客戶能有多一點的時間來選擇和考慮,?！?/p>
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“誤傷”：被改變的生活軌跡
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楊習的客戶中，受新政影響的主要是那些投機買房或近期轉深圳戶口的群體,，那些換工作不太重視社保的人群也被“誤傷”,。
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如今，李夢和丈夫均為“全國范圍內名下無房”的狀態(tài),，她認為,，這足以自證“剛需”。她介懷于失去了一張深圳的“房票”,，還有通過買房讓孩子進入一所滿意小學的希望,。
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她的孩子2021年將到上小學的年齡。她賣掉老家的房子到深圳,，是希望給孩子更好的教育,，也不愿兩地分居。確認失去買房資格后,，她立馬開始研究學位租賃,。
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一直以來，深圳都面臨著招生地段內生源超過學校招生能力的問題,。2019年11月,，深圳市龍華區(qū)教育局就曾發(fā)布過2020年義務教育階段學校新生學位預警，根據其在9月啟動的2020年全區(qū)學位需求調研,，預計小一適齡兒童32807人,，小一學位總缺口近8000個。2014年,，深圳市開始全面推行積分入學管理辦法,，對深圳戶籍和符合深圳市就讀條件的非深戶籍兒童入學實行統(tǒng)一積分，并根據積分情況統(tǒng)一安排學位,，其中戶籍和房產是最重要的考量因素,。
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2020年,，李夢所在的龍崗區(qū)小一學位申請的學區(qū)積分，由基礎分和加分兩部分組成,，滿分為110分,。基礎分依據孩子的戶籍類型和居住情況分為七類,，從100分到60分不等,，“100分”要求“龍崗戶籍+學區(qū)購房”或者“學區(qū)戶籍+學區(qū)祖屋”，而“60分”則要求“非深戶籍+學區(qū)租房或有特殊住房”,。
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不同學校的錄取積分各不相同。按照李夢從中介處獲取的一份名為“龍崗區(qū)2017-2019年小一網上報名錄取分數”的統(tǒng)計表,，2019年錄取分數線最高的是“布吉街道賢義外國語學校（公辦）”,，分數線為105.35分。除分數線外,，表格里每所學校后面還細致標出了各種額外的考核要求,，比如不動產證登記時間、租賃材料備案時間,、社保月數,、學區(qū)戶籍遷入時間等等。
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研究后的結果讓李夢有些受挫,?！安⒉皇亲獾胶玫膶W位房就能上好的學校。如果是買房,，基礎分達到100分,，可以申請最好的第一類學校；而租房的深戶基礎分則在70到75之間,，要保證錄取,，只能申報第六類學校?！?/p>
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李夢認為小學生涯會影響孩子學習習慣的養(yǎng)成,，選一所優(yōu)質小學非常重要。但現實是,，她必須降低預期,。新政出臺后的一周，她依然奔波于各種房屋信息中,。根據“居住加分”政策,，提供房屋租賃憑證的，按房屋租賃憑證備案時間加分,，每滿一個月加0.05分,。
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“目前很多剛需不能買房,，租房人數上升，租金上漲是難免的,?！币驗樽夥可婕皩W位鎖定，很多業(yè)主會額外收取一筆“學位占用費”,，李夢從中介處了解到,，往年的行情通常在0到1.8萬元不等。然而,，她在7月19日看上的一套房子,，房東直接開出了4萬的高價。截至7月25日,，李夢依然沒能租到合適的帶學位的房子,，她和丈夫決定先租間房住下，下半年再找,，“肯定是要搬上一到兩次家了,。”
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如今,，李夢五歲的孩子還留在山東,，由親戚幫忙照看。買房結束分居的計劃擱淺,，她覺得“對不起孩子,，我們?yōu)榱俗约旱墓ぷ鳎绊懞⒆有W前三年的教育,，甚至必須異地”,。
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和李夢一樣，方晨也將自己歸為被政策“誤傷”的“剛需人群”,，她是十幾年的“老深戶”了,。
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方晨來自東北，2006年到深圳大學讀書,，戶口同時遷入深圳,，畢業(yè)后留深工作。丈夫馮興與她情況相同,。2016年,，馮興被公司調回杭州總部，同在一家公司的方晨陪同調職,。2019年8月,，二人結束調遣，返回深圳。期間三年,，方晨和馮興的社保都落在杭州,。
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2020年6月，因為公司搬至南山區(qū),，考慮到通勤來回四小時,，以及孩子上幼兒園的學位問題，夫妻倆決定賣掉2012年在深圳鹽田區(qū)購入的一套新房,，在南山區(qū)置換一套小戶型二手房,。7月8日，房子以近500萬的價格賣出,，二人開始馬不停蹄地選房,。方晨計劃8日（周三）賣完房，最好周末就能把買房合同簽了,?？蛇^程的坎坷超出了她的想象。
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“小戶型的房子本就緊缺,，稍微好點的，大家都想拿下,。我們的預算只有750萬,，后來被逼著上調到900萬?？杉幢氵@樣,，最后也沒買到。南山,、寶安的業(yè)主大都心態(tài)高,，他看你想買就反價，要么就是約好了談價,，臨時爽約,。”方晨介紹,。
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新政出臺前一周,，方晨已被連續(xù)爽約三次。最近一次就發(fā)生在7月14日晚上,。原本約好當天下班后敲定合同,、支付定金，結果他們夫妻卻等來了業(yè)主爽約的電話,。兩人不想放棄,，待到晚上10點多，又選中了一套房子。因為業(yè)主是名巡警,，在值班,，約談推到次日。到了7月15日,，他們沒等到業(yè)主,，卻等來了限購政策。
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微信公眾號“深圳住建頭條”7月17日發(fā)布“熱點問題解答”,，明確了“深戶已繳3年以上社保,，因工作調動等原因導致社保斷繳，不能買房”,。方晨今年買房的希望徹底“涼涼”,。這些天，除了抓緊時間彌補之前因為賣房,、看房請假而耽誤的工作,，夫妻倆當務之急是先租個房子，把一家老小安頓下來,。
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“計劃好的生活全被打亂了,。下個月從房子里搬出來，我們就沒有紅本（房產證）,，變成了租客,，也不知道會租在哪個區(qū)，居住地更換會影響孩子入學的積分,?！狈匠坑X得自己目前處境很尷尬，“十幾年的深戶,，賣了深圳唯一的房子準備置換,，然后突然失去了買房資格。等到兩年后社保滿三年,，現在賣房的錢還能買到什么樣的房子呢,？”
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政策出臺后，方晨夫婦也曾考慮過換個城市,，比如回杭州,，那里房價比深圳低，今年9月之前兩人的社保繳納記錄也符合當地的購買條件,。然而,，除了工作調動不便，他們還是喜歡深圳,，“我們在深圳生活這么多年,，讀書成家都在這,。這邊的氣候、城市發(fā)展都比內地強太多,?！?/p>
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雖然才來深圳不久，但和方晨一樣,，李夢也喜歡這座城市,。“我不后悔來深圳,，我覺得這是適合我們90后奮斗的地方,。很多新落戶深圳的人，都是為了工作和理想而來,，希望工作和家庭能夠齊頭并進,，不是失衡發(fā)展，面臨資產和家庭教育的雙重制約,?！?/p>
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“被倒逼的調控”
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在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，深圳此次調控打壓的是投機炒作,，對合理的住房消費,、長期投資需求是支持和保護的，但任何公共政策它都有外部性,，“誤傷”無法避免,，也很難判定，“因為在深圳,，沒有絕對意義上的‘剛需’,，多少都帶有投資屬性,?！?/p>
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不過，李宇嘉7月17日發(fā)表的《深圳樓市調控,，本不必下猛藥》一文里,，也對政策提出了疑問——“這次調控是不是不用這么大動靜，是不是本來可以避免,，或者更早一點出臺調控,？”
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他認為，2019年以來曾經有三次時間節(jié)點,，如果能提前以“1年落戶+1年社?！边@樣較為緩和的政策對沖，或許可以避免出現2020年5到6月深圳樓市“失控”的局面,。
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李宇嘉向本刊稱,，調控政策何時出臺背后是相關部門“兩害相權取其輕”，“之前沒有出臺調控，是因為弊大于利,，后來再不調控,，炒作的泡沫就更夸張了，所以是利大于弊,?！彼麑ⅰ?·15新政”形容為“被倒逼的調控”，政策到了不得不出的時刻,。
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一方面,，房價漲得太快。2019年底,，得益于取消豪宅稅,，以及深圳粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設等利好政策的影響,，深圳二手房均價時隔四年再度超越北京,，重回全國首位。2020年上半年,，雖然受疫情持續(xù)沖擊,，但基于貨幣發(fā)毛（貨幣貶值）和對政策松綁的預期，深圳樓市開始出現“魔幻般上漲”,。
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“上半年收尾的6月份,，從過戶數據來看，深圳二手住宅成交套數為10594套,，環(huán)比上升23.9%,，成交面積為90.6萬平方米，環(huán)比上升28.0%,。而這個成交量是2016年4月以來的最高峰,。上次‘破萬套’，還是2016年3月,，那是近10年來深圳樓市最火爆的時期,。”李宇嘉介紹,，3月以來,，新房市場也頻頻出現“日光”、“秒光”的現象,。
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市場的火熱同樣體現在成交價上,。據中國房地產業(yè)協(xié)會公布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據，深圳6月二手房均價達到74929元,，相比去年年底上漲14.37%,，位居全國漲幅榜次席,，二手房均價分別超出北京20%、上海36%,，是廣州的2.09倍,。如果從2019年“雙11”算起，部分熱門區(qū)域的房屋（特別是光明,、南山,、福田、寶安中心區(qū)的學位房）價格上漲幅度甚至達到60%到100%,。
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在李宇嘉看來,，政策出臺的另一個原因是投機炒作泛濫，已經觸碰到了“房住不炒”的底線,，比如暴力拉升,、集體護盤、假結婚,、假離婚,，過橋貸、經營貸等操作屢見不鮮,。
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“這樣上漲是受不了的,，可不斷還有人接盤，我們都覺得危險,?！辟Y深房產投資顧問Cody 2009年來到深圳，已在房地產行業(yè)浸淫十幾年,。7月14日,，他的同事就見證了一樁“典型”案例。
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當晚,，客戶和業(yè)主原本約定就一套市場價1950萬左右的房產進行價格磋商,，談到2000萬時，業(yè)主同意成交,。但在簽合同之前,，受小區(qū)其他業(yè)主抱團抬價的提議影響,，業(yè)主臨時反價,，再漲200萬?？蛻舨煌?，一拍兩散。
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“15號政策一出,，雙方都陷入了被動局面,。原本客戶想去辦假離婚,，把首付從五成降到三成，但現在新政（夫妻離異的,，任何一方自夫妻離異之日起三年內購買商品住房的,，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；家庭有1套買普通住宅首付70%,，非普通住宅80%）出臺,，他們家里還有房，離婚與否,，首付都被拉到了80%,，再算上增值稅，就換不起了,。業(yè)主那邊,，政策出臺后，接盤群體減少,，增值稅抬高,，之前的高價也無可能?！盋ody回憶,。
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在Cody看來，這種現象在深圳并不少見,，而且并非今年的特殊現象,。“這一次的政策可以看作是為之前的政策漏洞打上補丁,。目前,，市場還普遍處于觀望狀態(tài)?！?/p>
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“至少短期內,，7·15新政能把戶籍炒房控制住。這劑猛藥下去,，樓市穩(wěn)定住了,，但也要防止下跌，穩(wěn)字當頭也是樓市的調控目標,，這將考驗下半年深圳的政策,。” 李宇嘉說,。
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據深圳市房地產中介協(xié)會預計,，“7·15新政”調控影響將分兩階段梯次顯現：第一階段為政策劇烈反應期，即成交量在短時間內將會大幅度下跌,，同時中介帶看量也會明顯下滑,；第二階段為政策消化期,，即一般自新政發(fā)布起2-6個月，其效應方逐步在房地產價格上體現,?！?·15新政”的影響力將在今年國慶后才會完整顯現。
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本刊記者曾于7月22日聯(lián)系深圳市住建局,，但工作人員表示,，相關細則還在逐步完善中，暫不方便接受采訪,。
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深圳難題
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2019年,，深圳市原市委常委、副市長張思平在《深圳住房制度改革和房價調控》（下稱《調控》）一文中曾提出,，“房價快速上漲對經濟社會發(fā)展來說,，是把‘雙刃劍’?！?/p>
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一方面,，房地產不僅是GDP的重要組成部分，也成為地方財政收入和保障政府正常運作的重要來源,，對于提升城市建設和管理水平,、提高城市居民住宅及生活水平等發(fā)揮了重要作用。但另一方面,，深圳的房價失控和短期暴漲不僅會引發(fā)民眾不滿,，帶領全國房價上漲，也可能帶來房地產泡沫,，提高金融等領域的系統(tǒng)性風險,。
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李宇嘉認為，深圳房價從2019年下半年到2020年上半年的暴漲,，跟上一輪暴漲（2015年至2016年）背后的邏輯相似,，“都是貨幣寬松，加上杠桿被用到了極致,?！?/p>
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據張思平在《調控》一文中對2015年下半年到2016年下半年深圳房價失控的描述，那個階段,，“深圳每平方米價格實現了‘萬元三級跳’,，即從每平方米20000元以上達到了每平方米50000元以上?！?/p>
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據張思平回憶,，2014年開始,，中國經濟進入了增長速度下滑的“新常態(tài)”,，房地產“去庫存”成為供給側結構性改革的重要內容,。不過，深圳房地產市場并不存在供大于求,、庫存嚴重的問題,，反而是需求旺盛，供應不足,，房地產投機,、投資現象嚴重。然而,，當時深圳市在貫徹國家政策的過程中,，沒有考慮本地實情，而是照搬了國家放松房地產調控的去庫存政策,，從金融信貸,、購房限制等方面，全面放開了對需求側的調控措施,，鼓勵市民積極購房,。加上2015年上半年全國股票市場火爆，相當一部分股票市場的盈利被注入房地產市場,。深圳樓市進入瘋狂失控時期,。
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“直到2016年10月4日，深圳市才按照國家統(tǒng)一部署,，實行各城市差別化的調控政策,，出臺了‘深八條’，實施嚴格的限購限貸政策,，并對房地產市場秩序進行整頓,，依靠行政審批房地產商品售賣價格等手段，強行壓住了深圳房價迅猛上漲的勢頭,?！睆堅凇墩{控》一文里寫道。
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“相比上一輪暴漲,，過去幾年來深圳的城市地位發(fā)生了顯著的變化,，各種新推出的規(guī)劃也更容易被炒作?！?李宇嘉認為調控本質上是短期的權宜之計,，“盡管7·15的力度很大，但樓市基本面并未改變,，比如供地偏少,、有效供應不足、貨幣充裕等等,?！?/p>
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深圳供需兩端的矛盾凸顯,，也讓調控的難度大幅提高。根據公開數據,，2017年北京,、上海、廣州,、深圳的城市面積分別約為16410平方千米,、6340平方千米、7433.93平方千米,、1996.85平方千米,，而人口面積則分別為1664人/平方千米、4765人/平方千米,、1950人/平方千米,、6274人/平方千米。
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李宇嘉認為,，一方面,，深圳自設立特區(qū)以來，一直推崇開放和包容,，“孔雀東南飛”,，鼓勵外地人來深創(chuàng)業(yè)，分享城市紅利（包括買房）,，入戶門檻在一線城市里最低,，背后有其歷史沿革和與眾不同的城市定位；另一方面,，深圳的城市體量太小,，經濟空間受限，加上創(chuàng)業(yè)型城市提倡冒險精神,，法無禁止即可為,，也加重了樓市的復雜性。
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從經濟特區(qū)到中國特色社會主義先行示范區(qū),，未來,，深圳將承擔更多的重大發(fā)展任務，如何穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，這座城市還有很多路要走,。
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（應采訪對象要求，文中小王、李夢,、艾米,、林玲、方晨,、楊習,、馮興均為化名）
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